【ジム・クレイマー】金利上昇時に機能しなかった全ての高配当セクターを見直す必要がある！REITはどうだ！？【Mad Money】

金利がピークをつけてマーケットが全く新しいものとなった。金利が上昇している時はずっと打ちのめされていたセクターが、金利がピークをつけて下降し始めると突然息を吹き返したりしている。今からは金利が下がっていくのがニューノーマルなんや。株式市場はよりよくなっていくことを期待しながら、でも今注目すべきは状況が変わって良くなりはじめたセクターや。今週わいはそういうセクターをシリーズでやっとって、ユーティリティーとパイプライン銘柄の注目を上げてきたんやが、今回は三弾目ということで、違うセクターをあげたい。

今回あがるセクターも高配当をうりにする銘柄がつまっとるセクターや。債券金利が上昇していたときは、リスクフリーで債券投資から素晴らしいリターンが得られるから、高配当株の魅力がなくなっとった。高配当株の配当に期待するぐらいだったら、債券を買っておいた方がいいということで、配当株を所有する理由がなくなっとったんや。ただ、今は長期金利が下がっているから、配当株の魅力が復活して来とる。これまで高品質の公益事業とパイプラインプレイをいくつか推奨したんやが、今回わいが注目したいのはREIT、すなわち不動産投資信託のセクターや。

REITのセクターは、債券市場の状況だけではなく、特にオフィス不動産に対する懸念が大きくて、非常に厳しい時間を過ごしとったセクターや。そして買いたたかれとって、今はとてもジューシーになっとる。今年SP500は18.7%上がっとるんやが、REITは1.5%下がっとるんや。状況が変わって逆流するのが期待できることがわかるやろ。ということで、どれが今機能しているか、これからはどうなのか、わいの注目REIT銘柄を５つ挙げておきたいと思う。

まず一つ目はCrown Castleや。これは携帯電話の電波塔を所有するREITで、今年は本当にひどい動きを見せた株や。配当株が全体的に嫌われとったということもあるが、無線キャリアがコスト削減を図っていたという事情もある。ただ、この株は最近ニュースになってここのところどんどん上がっているのは、この前のMad Moneyでも言うたが、アクティビスト投資家のエリオット・マネジメントが圧力をかけて経営を上向かせようとしとるからや。エリオットは実際に2020年にCrown Castleを上向かせようとしたんやが、その時は取締役会から実質的に拒絶された形になってしまったんや。ただ、それ以来、株のパフォーマンスはひどいものや。

今回エリオットは改めて、新しい役員、新しい取締役会、ファイバービジネスの戦略的な見直し、そして投資された資本のリターンを高めることなど、新しい焦点を定めて要求しとるんやが、エリオットがこの新しいキャンペーンを発表してから株価は上昇しているにもかかわらず、それでも年間でまだ13％下落した状態や。配当は5.3％を維持しとって、わいはこの配当は素晴らしいと思うし、この会社がエリオットの提案のいくつかを単純に聞いてくれさえすれば、この株にはまだたくさんの上昇余地があると思うで。

二つ目に挙げたいのはSimon Propertyや。彼らは高級モールを所有しとるREITや。わいはこの株を1か月前に薦めたんやが、さすがにこの株は安すぎると思ったからや。モールは今いけてないという意見も多く聞くが、そして確かに実際にいくつかのモールは閉鎖されたりもしとるが、高級モールは、より低級なものよりもはるかにうまく持ちこたえとるんや。実際最新の決算で発表されとったのは、今のSimonのモールの入居率は95％を超えとるんや。Simonはパンデミック中に入居しているリテールを救済するためにいくつかの素晴らしい動きをしたから、それもあって顧客のリテールはいついとるんや。決算後大きく株価が上がって、アナリストの株の格上げとかもあったが、まだ6.1％の利回りを保っとる。まだまだ走る余地がたくさんあると思うで。

三つ目に挙げたいのはFederal Realityや。ショッピングセンターのREITやが、高所得者が多い郊外に多くの混合用途のプロパティを持っていることに注目してほしいで。彼らは4週間前にとても良い決算を発表して将来に期待を持てるガイダンスを出したんや。わいの番組にもCEOが来てくれて、素晴らしい話をしてくれた。わいはこの会社が好きやが、その理由の一つとして、会社の一貫性が高いということを挙げたいで。56年連続で配当を増やしてきていて、この業界での最長記録を持っとるんや。10月下旬の安値から株価は反発しとるが、今年はまだ5％以上下落しとる。10年物国債よりも高い、4.6％の配当を持っとる。今ここで素晴らしいエントリーポイントを提供しとる株やと思うで。

さて、四つ目やが、わいの長年のお気に入りでもあるPrologisを挙げたいで。倉庫とか物流施設を運営するREITや。基本的にはもうざっくりとeコマース不動産として捉えてええと思うんや。この会社はオンラインショッピングの台頭のおかげで長期的に素晴らしいパフォーマンスを示しとる。ただ、ここ数年低調だったのは、パンデミック中にeコマースの爆発的な需要増加で、物流施設をどんどん増やして、その反動があったためや。ただ、今その状況を乗り越えつつあると思うで。結局のところ、誰もeコマースの広がる勢いを止めることはできん。実店舗で、特に多くのドラッグストアとかで万引きが横行している状況で、実店舗でいいものを買うことが効率が悪くなっているなか、シャンプーだってオンラインで買い物する方がずっと簡単なんや。

Prologisは去年大規模な買収をやったんや。26億ドルでデューク・リアリティを買収したんやが、ウォール街にはそれが不評やった。ただ、基本的なストーリーは変わってないで。eコマースは成長し続けるやろうし、それはより多くの企業がPrologisから不動産を借りることを意味するんや。この会社はずっと素晴らしい決算を出し続けとるんやが、株価は静止している一方で、REITの利益に相当する運用資金は大幅に増加しとる。また、97.1%という素晴らしい入居率を誇っとる。驚異的や。純営業収入は最新の四半期だけで9.5%も増加した。Prologisは常に売り上げプレイという感じやったが、今回の利益の成長のパーセンテージは見逃せん。特に金利が下がると想定される時には、な。

最後に、わいは皆がオフィス不動産についてめちゃめちゃ心配しとることについて触れておきたい。わいはその心配が行きすぎやとお持っとるや。だから五銘柄目として、Boston Propertiesを挙げておくで。ボストン、ロサンゼルス、ニューヨーク、サンフランシスコ、シアトル、ワシントンD.C.にオフィスビルのポートフォリオを持つこの会社やが、さっきショッピングモールのところで、高品質と低品質な物件では違うということを言うたが、オフィスに関しても同様で、高品質のオフィススペースとコモディティオフィススペースには違いがあるんや。Boston Propertiesは、一流の建物を所有するという点で、最高のポートフォリオの一つや。6.9%の配当もあるし、非常に魅力的やで。株価が出遅れとるところもええと思うんや。当たり前やが、株価が下がるにつれて、株を買う状態としてはどんどんいい状態になってくる。オフィス不動産は今とても素晴らしいというわけではないが、高級な部類の物件は皆が思うよりはるかに良い状態にあって、Boston Propertiesのねらい目はウォール街がそのことに気づくまで続くやろう。

結論やが、わいと同じようにあなたが1か月前に金利がピークに達したと信じているなら、債券市場がより競争力のあるリターンを提供していたときに機能しなかったすべての高配当セクターを見直す必要があるで。今の状況ではＲＥＩＴは突然投資可能になったとわいは感じる。ここまで紹介してきたユーティリティープレイとパイプラインプレイと共に、真剣に投資を考えるべきセクターなんや。